“Il settore immobiliare italiano si trova a fronteggiare una situazione inedita e dalle conseguenze potenzialmente drammatiche”, è quanto si può leggere nell’Osservatorio sul Mercato immobiliare – Marzo 2020 di Nomisma presentato oggi via streaming presso la sede bolognese della Società a causa dell’emergenza COVID-19.
Per Nomisma rispetto al 2008, quando la deflagrazione della crisi colse molti impreparati, l’attuale ristagno – generato dal Coronavirus – per quanto rapido ha comunque lasciato uno spazio di intervento che ha consentito – al momento – di limitarne la diffusione. “Non resta che sperare – si legge nell’Osservatorio – in un sussulto di avvedutezza e lungimiranza” che consenta la definizione di misure su scala continentale davvero non convenzionali per favorire la ripresa.
Il nemico più pericoloso per l’economia – per Nomisma – è quello che ancora non si è manifestato: “l’impoverimento che scaturirà come effetto indotto dall’inazione coatta”. Per questo un ruolo decisivo è chiamato a svolgerlo la finanza che dovrà necessariamente esercitare – per il think tank felsineo – “un sistematico sostegno di una domanda di credito inevitabilmente più fragile”.
A fronte dell’aleatorietà generata dalla situazione in corso Nomisma ha predisposto due diversi scenari recessivi. Nello specifico la differenza viene ricondotta alle conseguenze dovute dal differenziale negativo rispetto al trend inerziale sia relativamente alla flessione dell’attività transattiva, sia riguardo all’ammontare degli investimenti nel segmento corporate.
Nello scenario meno negativo le previsioni di Nomisma relativamente al segmento corporate sono per un arretramento cumulato a chiusura del prossimo triennio di 278 mila transazioni residenziali (di cui 48,4 mila nel 2020) e 9,4 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 2,6 mld € nel 2020); nell’ipotesi più pessimistica il tracollo ammonterebbe a ben 587 mila unità (di cui 118,8 mila nel 2020) e 18,3 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 5,8 mld € nel 2020)
Riguardo al settore residenziale Nomisma prevede nei prossimi anni una perdita tra i 54,5 e i 113 miliardi di Euro di fatturato (nel 2020 è compresa tra i 9,2 e i 22,1 miliardi di euro).
Con riferimento ai prezzi, la società bolognese stima flessioni medie comprese tra il -1,3% ed il – 4% nel biennio 2020-2021. Per il 2022 – Nomisma – stima una flessione dei valori in timida attenuazione.
Per questo – secondo la Società bolognese – l’immobiliare pagherà un tributo pesantissimo “nonostante la capacità di resistenza al deterioramento dell’economia dimostrata dal comparto prima della devastante ondata virale”.
Il quadro che si profila evidenzia un contrasto stridente con i risultati registrati da Nomisma nel 2019, che restituivano un generalizzato miglioramento rispetto agli anni passati.
Un miglioramento corroborato tra l’altro dall’incremento delle richieste di mutuo registrato nel primo bimestre del corrente anno (+32,4%).
Sul fronte degli immobili d’impresa l’attività transattiva aveva prodotto nel 2019 una crescita vicina alla doppia cifra nel corso della seconda parte dell’anno, che ha portato a chiudere i dodici mesi con + 5,3%, con il segmento commerciale – che ha ben performato per tutto l’anno – attestato ad un +6%.
Nomisma sottolinea come questo mercato sembrava aver ormai imboccato la via della ripresa superando le 600 mila transazioni residenziali, per un fatturato stimabile in 98,3 miliardi di euro nel 2019.
Riguardo al settore residenziale Nomisma stima contraccolpi decisamente negativi, ma la posizione più critica si registrerà in corrispondenza degli immobili d’impresa che presenteranno un riflesso recessivo diretto e immediato.
Più controversa appare la situazione degli investimenti immobiliari corporate (complessi cielo-terra di valore superiore a 5 milioni di Euro), considerato come essi abbiano presentato un dinamismo eclatante fino a poche settimane prima dello scoppio di Covid-19. Nel corso del 2019 gli investimenti corporate nel comparto hanno raggiunto l’ammontare record di 12,3 miliardi di euro. Ne viene l’immediato collegamento alla vitalità attrattiva di Milano e Nomisma – rispetto al capoluogo ambrosiano che ormai stabilmente catalizza più del 40% degli impeghi – rimarca “un fattore aggiuntivo di preoccupazione in chiave prospettica”. Per la Società bolognese “il brusco rallentamento economico della locomotiva avrà effetti più marcati sull’immobiliare corporate del nostro Paese rispetto a quanto sarebbe scaturito da una debolezza di entità analoga ma maggiormente diffusa”.
Uno dei fattori che rallenterà il recupero – sarà per Nomisma- la già più volte richiamata inefficienza dei valori immobiliari incapaci ad adattarsi alle mutate condizioni di contesto. La troppo decantata resilienza rischierà di rivelarsi, ancora una volta, un fattore di salvaguardia solo apparente.
Si dovrà inoltre considerare la futura propensione delle famiglie che daranno priorità ad incrementare le riserve di risparmio in modo da “accrescere la liquidità per cautelarsi nei confronti di ulteriori rovesci economici”.
